こんにちは、39歳・二児の父、「めがねパパ」です。
注文住宅の家づくりをスタートさせたとき、最初にぶつかったのが「土地選びって、思ってたよりずっと難しい…」という壁でした。
駅からの距離や価格も大事。でもそれ以上に、見落としがちな「細かい条件」こそが、あとあと暮らしやすさに大きく関わってくることを、私は身をもって学びました。
今回は、これから土地探しを始める方へ向けて、
**「土地選びで気をつけるべき5つの視点」**を、実体験を交えながらお伝えします。
1. 容積率・建ぺい率ってなに？それで何が変わるの？
私も最初は「何それ？」という状態でしたが、注文住宅を考えるなら絶対に理解しておきたい言葉です。
● 建ぺい率とは
敷地に対して、どれだけ建物を建てられるかの割合のこと。
例えば建ぺい率60%なら、100㎡の土地に60㎡までの建物を建てられます。
● 容積率とは
敷地に対して、建物の延床面積の上限を示す割合。
容積率160%で100㎡の土地なら、延床160㎡までOK（例：1階80㎡＋2階80㎡など）。
私が実際に購入した土地は、**建ぺい率60%、容積率160%**の条件でした。
このバランスが非常に良く、2階建て＋少し広めのリビングが叶いました。
土地によっては容積率が小さく、想定より狭い家しか建てられないケースも。
また、用途地域や前面道路の幅によっては、実際に使える容積率が変わることもあります。
2. 土地の「形」と「方位」は家の使いやすさに直結
● 旗竿地ってなに？
竿のような細い通路の先に、竿の先端のように敷地がある土地のこと。
前面道路に接道しにくく、倦厭されがちですが、価格が抑えられる＋奥まっていて静かというメリットもあります。
私は最終的に旗竿地の土地に決めました。
少し不安もありましたが、設計の工夫次第でしっかり満足できる住まいになっています。
● 方位にも注意
南向き道路は人気で日当たり抜群ですが、南側に大きな窓をつくると通行人の視線が気になるというデメリットも。
我が家ではリビングの窓に高窓や植栽を使って、日差しとプライバシーのバランスをとる工夫をする予定です。
3. 前面道路の幅と種類を見逃すな！
● 道路幅が狭いとどうなる？
- 車の出し入れが難しい
- 道路幅が4m未満だとセットバック義務あり
● 公道 or 私道？
- 公道なら行政がメンテナンス
- 私道は管理負担が発生することも
私が購入した土地につながる道は、幅4mちょうどの細い私道で、車がギリギリ通れるかどうかというレベルです。
ただ、当面は車を買う予定がなく、自転車移動が中心の生活スタイルなので、そこは割り切りました。
そのぶん土地の価格は周辺より抑えられていて、家づくり全体の予算配分に余裕が持てたという面もあります。
4. 地盤・ハザードマップ・地域指定に注意
● 地盤
地盤が弱い土地では、地盤改良工事が必要。
私は地盤調査付きの土地を選びました。
● ハザードマップ
洪水や液状化リスクは、市町村のハザードマップで確認できます。
安く見える土地でも、災害リスクが高ければ安心して暮らせません。
● 準防火地域とは？
私の土地は「準防火地域」に指定されています。
これは、建物に一定の防火性能が求められるエリアのこと。
私は購入するまで、サッシや玄関ドアの選択に制限が出ることを知りませんでした。
防火仕様の商品は価格が高く、選択肢も限られるため注意が必要です。
● 都市計画区域とは？
都市計画区域とは、都市として整備・発展させることを目的とした区域のこと。
用途地域・建ぺい率・容積率などが法的に定められており、多くの住宅地がこれに該当します。
市街化調整区域の土地などでは、建築に特別な許可が必要な場合があるので、事前にチェックが必要です。
5. 細かいけれど大事な「見落としポイント」
● 鉄塔・高圧線
- 景観や圧迫感、電磁波リスクを気にする人も
- 将来的な資産価値に影響する可能性もある
● 墓地・工場・空き家
- 音、臭い、心理的な影響があることも
- 「この土地安いかも」と思ったら、周辺環境をよく確認
● 周辺環境は必ず現地で確認
地図やストリートビューでは分からない「空気感」は、現地でしか分かりません。
私は朝・昼・夜と時間帯を変えて足を運び、坂道の有無や子どもの通学路の安全性などもチェックしました。
協定条件付きの土地ってなに？
私が最終的に購入した土地は、「協定条件付き」の土地でもありました。
正直最初はよくわからず、不安もありました。
● 協定条件付きとは？
複数の所有者間で共有スペースの使用ルールや建築制限を設けた土地です。
たとえば、通路のすれ違いスペースを共有するための協定などがあります。
● メリット：
- 旗竿地などで接道条件をカバーできる
- 土地が割安になることもある
● デメリット：
- 建築や改築に制限が出る可能性がある
- 他の所有者との合意が必要な場合がある
しっかり内容を理解して納得できれば、選択肢としては十分アリだと思います。
詳細は別記事でまとめる予定です。
まとめ：見える情報と、見えない情報の両方を見る目を
土地選びに「正解」はないけれど、ひとつずつ試すことで、確実に“自分たちの答え”に近づける。
そう実感できたのが、今回の経験でした。
少し遠回りしても、それがのちの安心につながることもあります。
焦らずに、自分たちらしい家づくりの第一歩を楽しんでください。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
めがねパパでした。
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