こんにちは、39歳・二児の父、めがねパパです。
「注文住宅って、自由に間取りが決められていいよね」
そう思ってワクワクしながら動き出したのに――
まさか“ローンが通らないかも…”という不安に押しつぶされるとは思いませんでした。
注文住宅の住宅ローンは、建売住宅とはまったく仕組みが違います。
「つなぎ融資」や「分割融資」など、聞き慣れない制度が必須になるケースも多く、対応できる銀行も限られます。
でも、これって誰も教えてくれないんですよね。
工務店や銀行の担当者ですら、こちらから聞かないと説明がないことも。
この記事では、私自身が直面したリアルな経験をもとに、
- 注文住宅ローンがなぜ難しいのか
- つなぎ融資・分割融資の意味と違い
- 銀行を比較するうえで見るべきポイント
をわかりやすく解説していきます。
この記事は、これから注文住宅を建てる方、特に「土地から購入する予定」の方に向けた内容です。
注文住宅ローンは「建売」と仕組みが違う
建売住宅の場合、基本的に住宅ローンは1回で一括実行されます。
しかし、注文住宅では「土地を購入してから建物を建てる」という流れのため、支払いも段階的に発生します。
我が家の場合は以下の3回に分けて支払いが必要でした：
🗓 我が家の住宅ローン支払いスケジュール（実例）
- 土地契約時：土地代全額
- 建物上棟時：建物代金の50％
- 建物完成時：建物残金50％
建物代の支払いのタイミングがローン実行とズレてしまうと、資金ショートのリスクが発生します。
このタイミングのズレを埋めるために必要なのが、「つなぎ融資」または「分割融資」です。
【用語解説】つなぎ融資と分割融資の違い
💡 分割融資とは？
住宅ローンを複数回に分けて実行する仕組み。
たとえば「土地決済時」「建物着工時」「建物完成時」などに段階的に借りられます。
- 住宅ローン金利が適用される（低金利）
- ただし対応している銀行が少ない
- 回数制限あり（例：住信SBIは2回まで、みずほは3回まで）
💡 つなぎ融資とは？
住宅ローンが実行される前に、一時的に必要な資金を立て替えるための短期ローンです。
- 金利はやや高め（1.5〜3.0%前後）
- ローン実行時に一括返済
- 住宅ローンとは別契約なので管理がやや複雑
【よくある誤解】注文住宅のローンは建売と同じ？
実際は、まったく違います。
| 項目 | 建売住宅 | 注文住宅 |
|---|---|---|
| ローン実行回数 | 1回で一括 | 分割 or つなぎ融資が必要 |
| 契約スケジュール | 土地＋建物一括購入 | 土地契約→建物契約と分かれる |
| 融資の難易度 | 比較的スムーズ | 審査・スケジュール管理が重要 |
【実例あり】住信SBIネット銀行を選んだ理由と住宅ローンの流れ
私たちが実際に比較検討したのは、以下の2つの銀行でした。
| 銀行名 | 分割融資回数 | つなぎ融資 | 金利（当時） |
|---|---|---|---|
| みずほ銀行 | 最大3回 | 不要 | 変動 0.475% |
| 住信SBIネット銀行 | 最大2回 | 必要 | 変動 0.32% |
🏠 我が家の選択：住信SBIネット銀行
- ①土地決済：分割融資（1回目）
- ②上棟時 ：つなぎ融資（約4ヶ月分）
- ③完成時 ：分割融資（2回目）
上棟から完成までに約4〜5ヶ月あったため、②に対してはつなぎ融資の利息（約2.5％）が発生しました。
仮に2,000万円を4ヶ月借りたとすると、利息は約17万円前後となります（実際は日割り計算）。
それでもトータルの金利負担を比較すると、みずほ銀行よりも住信SBIの方が我が家には合っていると判断しました。
銀行を比較するときのポイント【3選】
✅ 1. 分割融資 or つなぎ融資の対応状況
注文住宅では必ず確認が必要。対応していない銀行ではローンが組めないケースもあります。
✅ 2. 金利だけでなく“融資タイミング”も確認
着工金や中間金の支払いタイミングとズレると自己資金を求められる可能性あり。
✅ 3. 審査スピードと柔軟性
希望のスケジュールに対応できるか？事前審査〜本審査の流れも要確認。
正直な感想：ローン確定まで、胃が痛くなった
「この土地、契約しちゃったけど…もしローン通らなかったらどうなるんだろう」
「着工金払えなかったら、工期に影響するよね…？」
そんな不安が毎晩のように押し寄せ、リアルに胃が痛くなりました。人生で初めての感覚でした。
いま振り返れば、「知らないから不安だった」のだと思います。
✅ 注文住宅ローンの注意点まとめチェックリスト
- ☑ 土地と建物の支払いスケジュールを確認したか？
- ☑ 分割融資・つなぎ融資の違いを理解しているか？
- ☑ 候補の銀行が何回まで融資対応してくれるか確認したか？
- ☑ 金利だけでなく、トータルの返済計画で比較しているか？
最後に
住宅ローンって、家づくりのなかでも一番難しくて一番大切なところです。
でも、わかりにくい仕組みや情報の少なさに悩む方も多いと思います。
この記事が、「注文住宅を建てたいけど、ローンの仕組みに不安がある」という方にとって、
少しでもヒントになればうれしいです。
後悔しない家づくりは、ローンの正しい理解から。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
めがねパパでした。
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